À l’extrémité sud-ouest de Calgary, sur les terres traditionnelles de la Nation Tsuut’ina, un nouveau modèle de développement à grande échelle prend forme. Taza est une vision de développement économique de 1 200 acres appartenant à la Nation, réalisée grâce à un véritable partenariat à parts égales (50/50) entre la Nation Tsuut’ina et Canderel. Ensemble, les partenaires développent trois villages communautaires distincts : Buffalo Run, aujourd’hui un pôle commercial bien établi; Taza Park, une communauté mixte de 470 acres actuellement en développement; et The Crossing, un futur village prévu pour une phase de croissance ultérieure.
Plus qu’un simple projet d’aménagement planifié, Taza représente un changement structurel dans la façon dont le développement des terres est envisagé et réalisé. Le leadership autochtone en constitue la pierre angulaire, orientant la gouvernance, la vision et les priorités à long terme. Le rôle de Canderel dans le développement foncier, la gestion d’actifs et la réalisation des projets apporte l’expertise opérationnelle nécessaire pour transformer cette vision en résultats à grande échelle.
Ce qui prend forme à travers Taza n’est pas simplement un ensemble de bâtiments et d’infrastructures, mais un exemple concret de la façon dont un développement fondé sur le partenariat peut générer des retombées économiques tout en renforçant l’identité culturelle, la gestion responsable du territoire et la responsabilité intergénérationnelle.
La culture comme cadre et comme forme
À Taza Park, la culture n’agit pas comme un simple élément esthétique ajouté au projet, mais comme à la fois un cadre de gouvernance et un résultat vécu. Les valeurs de la Nation Tsuut’ina réciprocité, intendance du territoire, prospérité partagée et préservation de la langue orientent la manière dont les priorités sont établies, dont les compromis sont évalués et dont les engagements sont respectés, bien avant qu’ils ne prennent forme dans l’environnement bâti.
Comme l’explique Maureen Henderson, vice-présidente de l’expérience communautaire, ces valeurs « ne restent pas en marge; elles ancrent tout », rappelant que le développement n’est pas simplement une transaction, mais une relation fondée sur la responsabilité et la continuité.
Pour Randy Dodginghorse, directeur des relations avec la Nation Tsuut’ina, cette relation porte une responsabilité importante. Il souligne que « nos valeurs sont liées à la terre, et avec cela vient une obligation : bien communiquer, respecter les protocoles et s’assurer que les gens comprennent ce qui se passe sur leur territoire ». Dans ce contexte, la conscience culturelle n’est pas symbolique; elle influence les comportements. Elle façonne la manière dont les équipes interagissent avec le leadership, comment les discussions se déroulent et comment les décisions sont documentées et mises en œuvre. La culture devient ainsi une discipline.
La durabilité de cette discipline est ultimement mise à l’épreuve lors de l’exécution. À mesure que la planification se transforme en infrastructures, en architecture et en aménagement du domaine public, l’intention doit résister aux contraintes de coordination, de coûts et de complexité. Le vice-président du développement foncier, Travis Oberg, reconnaît que « c’est dans l’exécution que l’intention tient ou s’effondre », soulignant que la réalisation n’est pas séparée de la vision, mais qu’elle en est responsable.
Puisque le développement est intrinsèquement lié à la Nation Tsuut’ina, son identité ne peut être interchangeable. Comme l’explique Oberg, « personne d’autre ne peut représenter ce que la Nation Tsuut’ina a ici », et cette singularité crée un caractère communautaire à la fois spécifique au lieu et durable.
Cette identité s’exprime à travers les noms de rues, la signalisation, l’art public, l’aménagement paysager et l’architecture. Les orientations culturelles ont influencé des éléments allant de motifs inspirés du perlage dans le mobilier urbain à l’utilisation de la langue tsuut’ina dans les conventions de dénomination. Comme le souligne Oberg, l’objectif n’est pas d’appliquer des références culturelles de manière superficielle, mais de s’assurer qu’elles reposent sur un sens réel. « Lorsque nous faisons référence à des animaux, des plantes ou des éléments naturels qui occupent une place centrale dans les enseignements tsuut’ina, c’est intentionnel », explique-t-il. « Que ce soit en faisant des cerisiers de Virginie (chokecherry) un point central le long de Chokecherry Street, en intégrant le foin d’odeur dans les espaces de parc, ou en créant de l’art public reflétant des récits liés à la terre, à l’eau, au vent et au feu, ces éléments sont choisis avec intention. » Les noms de bâtiments et de rues font donc référence à des animaux, des plantes et des éléments naturels importants dans les enseignements tsuut’ina non pas comme des gestes décoratifs, mais comme des expressions du lieu qui reconnectent l’environnement bâti à la terre elle-même.
Offrir un tel niveau de cohérence exige une coordination rigoureuse entre urbanistes, ingénieurs, architectes, architectes paysagistes et constructeurs. Oberg souligne que la collaboration avec le comité culturel garantit que les éléments culturels demeurent « significatifs et exacts et non de simples gestes symboliques ». L’accent est mis sur la précision, non sur l’apparence.
Pour Henderson, le résultat de cette approche multidimensionnelle est une intégrité vécue du lieu. Même si les visiteurs ne voient pas les structures de gouvernance ou les systèmes internes derrière ce travail, elle observe qu’« ils ressentiront si l’endroit a été conçu avec réflexion et intention ». À Taza Park, la culture se déploie délibérément du principe au processus, façonnant à la fois la manière dont les décisions sont prises et la façon dont la communauté prend forme.
Construire avec la culture au cœur du projet signifie qu’elle se manifeste à la fois de manière tangible et intangible. Visuellement, cela inclut l’intégration d’éléments de design tsuut’ina dans l’image de marque, la signalisation, les palettes de couleurs et l’art public. Sur le plan de l’expérience, cela signifie créer des occasions pour les artistes, musiciens, Aînés et conteurs tsuut’ina de contribuer à la programmation et aux espaces publics. Sur le plan culturel, cela influence également la manière dont les jalons sont soulignés, à travers des cérémonies, le respect des protocoles et des traditions.
Cependant, la culture guide aussi des décisions moins visibles. « Elle influence la façon dont nous embauchons, dont nous communiquons et dont nous nous présentons », explique Henderson. « Nous avons créé des rôles spécifiques à la Nation, des projets pilotes collaboratifs et des processus d’engagement qui mettent les voix tsuut’ina au premier plan. La culture n’est pas un thème; c’est un repère quotidien. »
Une gouvernance fondée sur la confiance et le consensus
L’une des caractéristiques les plus déterminantes du partenariat réside dans sa structure de gouvernance. Le conseil d’administration de Taza est organisé comme un véritable partenariat à parts égales (50/50), avec une représentation équivalente de la Nation Tsuut’ina et de Canderel. Plutôt que de s’appuyer sur la règle de la majorité, les décisions sont prises par consensus une approche qui reflète à la fois des valeurs culturelles et un engagement à long terme envers une responsabilité partagée.
Pour Dodginghorse, cette structure est à la fois rare et intentionnelle. « Normalement, les partenariats ne sont pas de véritables 50/50 », explique-t-il. « Le leadership a été très clair : si ce projet devait réussir, c’est ainsi que le modèle de gouvernance devait être construit. »
Agissant comme un pont entre le leadership de la Nation et l’équipe de développement, Dodginghorse se concentre sur la communication et l’alignement entre différentes visions du monde. « Par moments, je dis que mon rôle à Taza et au sein du partenariat élargi ressemble à celui d’un conseiller conjugal », dit-il. « Les partenariats, comme les mariages, ne fonctionnent pas sans communication continue. »
Du côté de la réalisation, ce modèle de gouvernance crée de la clarté plutôt que des contraintes. « Tout commence au niveau du conseil et se reflète dans tout ce que nous faisons », explique Oberg. « Parce que les décisions sont prises par consensus, nous avançons toujours dans la même direction. Si quelque chose ne fonctionne pas, nous en discutons et nous nous ajustons ensemble. »
Cette structure garantit que les perspectives de la Nation Tsuut’ina façonnent véritablement les résultats à tous les niveaux de l’orientation stratégique aux décisions quotidiennes plutôt que d’être limitées à un rôle consultatif.
Une consultation qui transforme les résultats
À Taza Park, l’engagement est considéré comme une relation continue plutôt qu’une simple exigence procédurale. Les contributions sont recueillies de manière constante auprès des Aînés, des gardiens du savoir, des conseillers jeunesse, des artistes, des éducateurs, des entrepreneurs, des départements de la Nation et du leadership, à travers des processus formels ainsi que des échanges informels fondés sur la confiance.
Dodginghorse souligne que la confiance se construit par la présence et le suivi. « Beaucoup de gens parlent de transparence et d’engagement », explique-t-il. « Mais ce qui compte vraiment, c’est de tenir parole de faire ce que l’on dit que l’on va faire. »
L’impact de cette approche se reflète dans la manière dont les commentaires ont directement façonné les plans de développement. Les préoccupations soulevées concernant le village de Buffalo Run notamment liées à la proximité résidentielle, aux sites historiques et à la sensibilité culturelle ont mené à une révision complète du plan de développement du village. En conséquence, les usages résidentiels publics ont été retirés à proximité des habitations de la Nation, et un terrain de 40 acres a été réservé spécifiquement pour le logement de la Nation.
Pour Henderson, ce résultat a réaffirmé l’importance de l’écoute. « Ce n’était pas un simple ajustement », souligne-t-elle. « C’était un changement significatif qui a renforcé le plan et approfondi la confiance. Cela a confirmé que lorsque la communauté s’exprime, nous écoutons et nous aidons à trouver des solutions. »
Du point de vue de la mise en œuvre, Oberg estime que la capacité d’adaptation est essentielle à la réussite à long terme. « Lorsque les gens voient que leurs commentaires influencent réellement les résultats, ils s’investissent dans le lieu », explique-t-il. « C’est à ce moment-là qu’une communauté commence à se l’approprier. »
Pour Dodginghorse, ce sentiment d’appropriation se renforce non seulement par des changements visibles, mais aussi par un apprentissage continu. Il souligne que le partenariat exige plus qu’une consultation il demande un effort constant pour comprendre les perspectives de chacun. La formation culturelle continue destinée aux partenaires du développement, y compris l’équipe de Canderel, est devenue une composante importante de cet engagement. Comme il l’explique, un dialogue soutenu permet aux équipes d’approfondir leur compréhension de l’histoire, des protocoles et des valeurs de la Nation Tsuut’ina, afin que la collaboration évolue et s’améliore avec le temps plutôt que de demeurer statique. À ses yeux, cet apprentissage continu est ce qui permet au partenariat d’évoluer avec clarté et respect.
Étapes clés et élan
À mesure que la construction progresse et que les différentes phases sont livrées, le projet passe d’une planification coordonnée à une réalité vécue. Les étapes franchies représentent alors bien plus qu’un simple avancement : elles témoignent d’un ancrage durable.
L’introduction du développement résidentiel a marqué une transition déterminante. Avec l’arrivée de résidents permanents, la communauté est passée d’une initiative de développement à un lieu véritablement habité. Comme l’explique Oberg, ce moment a une portée particulière, car « lorsque des gens choisissent de vivre quelque part, ils s’y investissent. Ils se soucient profondément de la façon dont l’endroit évolue ». L’occupation résidentielle modifie le rythme de livraison : les infrastructures doivent fonctionner sans faille, les commodités doivent être opérationnelles immédiatement, et les espaces publics doivent soutenir la vie quotidienne plutôt que des activations ponctuelles.
Cet élan est déjà visible au Village of Buffalo Run. Costco y agit comme locataire principal, accompagné d’autres marques nationales, dont Real Canadian Superstore, Tim Hortons, Gold’s Gym et plusieurs institutions financières, faisant du secteur un pôle régional majeur de commerce et de services. Ces locataires génèrent une activité économique soutenue pour la Nation Tsuut’ina tout en renforçant le rôle de Buffalo Run comme destination qui dépasse la communauté immédiate. L’offre complémentaire de commerces et de services continue d’élargir l’attrait du secteur, soutenue par des réseaux routiers complétés, des infrastructures de services installées et des corridors paysagers conçus pour accueillir à la fois l’animation actuelle et les futures phases de croissance.
En parallèle, les premières phases résidentielles de Taza Park ont été livrées, accueillant des résidents permanents et renforçant la transition du projet vers un véritable milieu de vie. Chaque phase complétée démontre que le cadre établi grâce au partenariat et à la gouvernance peut se concrétiser dans des conditions réelles.
Strategic Revitalization Plan
To reposition City Centre Towers as a competitive office destination, a strategic revitalization plan focusing on amenity upgrades, tenant experience enhancements, and environmental improvements was implemented, centered on three key initiatives:
Investing in Modern Amenities & Workplace Experience:
New Amenity Floor: Designed to provide an improved tenant experience with areas for collaboration, socialization, and wellness.
Hospitality-Driven Services: Concierge support and curated tenant events to foster community and engagement.
Improving Safety & Revitalizing the Environment:
Enhanced measures were introduced to create a safer and more welcoming atmosphere.
Proactive Tenant Engagement & Leasing Strategy:
A targeted retention and leasing strategy was launched to communicate the value of the upgrades.
Une maturité opérationnelle à grande échelle
À mesure que la communauté grandit, la complexité de la réalisation augmente également. Plusieurs constructeurs, consultants, équipes d’infrastructure et parties prenantes interviennent simultanément à travers différentes phases définies. Maintenir la cohérence dans ces conditions exige une grande discipline.
Pour Oberg, l’ampleur d’un projet ne change pas la vision, mais met plutôt à l’épreuve la rigueur nécessaire pour la concrétiser. « La vision donne la direction, mais la structure permet d’obtenir le résultat », explique-t-il, soulignant qu’à mesure que les projets prennent de l’ampleur, la réussite dépend de la capacité à traduire les plans en actions coordonnées et à maintenir l’alignement entre la stratégie et l’exécution.
La maturité opérationnelle se révèle également dans la manière dont les défis sont abordés. Lorsque des ajustements de séquencement, des fluctuations du marché ou des contraintes techniques surviennent, la réponse est structurée plutôt que réactive. Dodginghorse souligne que les conversations difficiles sont inévitables dans les partenariats à long terme, mais que l’essentiel est de revenir à la responsabilité partagée et de travailler à travers la complexité de manière réfléchie.
Henderson ajoute que la discipline opérationnelle protège ultimement la vision d’ensemble. Les systèmes et les processus doivent résister à l’échelle, explique-t-elle, car « les gens ne voient peut-être pas les mécanismes derrière tout cela, mais ils ressentiront si l’ensemble est cohérent ». La constance d’une phase à l’autre préserve l’intégrité de l’expérience.
À court terme, d’autres immeubles résidentiels devraient être livrés à Taza Park, élargissant l’offre de logements et augmentant la population sur place. De nouveaux terrains commerciaux à Buffalo Run devraient également progresser vers le développement, renforçant le rôle du secteur comme pôle régional de commerce et de services. L’expansion des infrastructures notamment la prolongation des routes, les services publics et les améliorations du domaine public soutiendra ces prochaines phases.
La durabilité comme performance à long terme
À mesure que le développement progresse, la durabilité est évaluée à travers la pérennité plutôt que par de simples déclarations. Les normes environnementales, la résilience des infrastructures et la viabilité économique sont considérées conjointement afin d’assurer une stabilité à long terme.
Les constructeurs résidentiels doivent satisfaire aux exigences de la certification Built Green Gold, établissant des critères environnementaux mesurables tout en laissant une certaine flexibilité dans leur mise en œuvre. Des initiatives d’énergie renouvelable, notamment l’installation de panneaux solaires, sont intégrées lorsque leur valeur sur le cycle de vie soutient des bénéfices à long terme.
Selon Oberg, la performance doit être évaluée de manière globale. L’impact environnemental, la faisabilité économique et la facilité d’entretien à long terme sont des considérations indissociables. La durabilité n’est pas présentée comme une initiative distincte, mais comme une perspective appliquée à la planification des infrastructures, à la capacité des services et aux décisions liées au cycle de vie.
L’accent n’est donc pas mis sur une optimisation à court terme, mais sur la pérennité des structures et des stratégies capables de soutenir à la fois la croissance et l’identité du lieu pendant des décennies.
Mesurer le succès au-delà des bâtiments
À mesure que l’occupation augmente, les indicateurs de succès évoluent. Les progrès ne se mesurent plus uniquement en approbations ou en superficie construite, mais plutôt à travers l’expérience vécue et la participation durable de la communauté.
Oberg souligne que l’expérience communautaire devient ultimement l’un des indicateurs de performance les plus significatifs. Ce que les gens disent en quittant les lieux et ce qu’ils racontent aux autres révèle si l’environnement résonne au-delà de sa forme physique.
L’arrivée des résidents marque un passage de la planification à la permanence. Les habitudes de déplacement, l’activité commerciale et l’utilisation quotidienne offrent des preuves concrètes que la communauté fonctionne comme prévu. L’adoption devient alors une forme de validation.
À ce stade, le succès du projet n’est plus théorique. Il se reflète dans l’occupation, l’engagement et l’intégration progressive du lieu dans le tissu urbain plus large de Calgary.
Un modèle pour l’avenir
Au-delà de son empreinte physique, Taza Park représente un modèle concret de développement fondé sur le partenariat démontrant comment le leadership autochtone et l’expertise du secteur privé peuvent agir en véritable alignement.
Selon Dodginghorse, l’importance du projet dépasse largement les limites du site lui-même. Il décrit ce travail comme le fait de planter des graines des étapes progressives qui, avec le temps, se transforment en changements significatifs et durables. En évoquant l’enseignement tsuut’ina de « marcher dans deux mondes », il souligne l’importance de s’engager dans les systèmes traditionnels de développement tout en demeurant ancré dans une vision autochtone du monde. Ces étapes, suggère-t-il, sont « petites, mais monumentales » dans leur impact à long terme.
Le partenariat entre la Nation Tsuut’ina et Canderel a fourni à la fois la structure et la capacité d’exécution, combinant leadership culturel et expertise institutionnelle en développement. La gouvernance partagée a établi une base claire, tandis qu’une réalisation disciplinée a permis d’assurer la performance.
Pour Henderson, la véritable mesure du succès à long terme réside dans la durabilité. Dans plusieurs décennies, croit-elle, la communauté témoignera de ce qui est possible lorsque structure, intendance du territoire et exécution progressent ensemble. Ce qui prend forme n’est pas simplement un développement à usage mixte, mais un précédent illustrant comment un partenariat, lorsqu’il repose sur la clarté et la responsabilité, peut créer des lieux porteurs de sens durable.
Taza Park ne redéfinit pas la croissance suburbaine uniquement par le symbole. Il le fait par une collaboration soutenue entre la Nation Tsuut’ina et Canderel un partenariat qui équilibre leadership culturel et expertise de réalisation, vision et rigueur opérationnelle.
Ce faisant, il établit une référence pour le développement autochtone à grande échelle une référence définie non pas par l’aspiration, mais par la performance.
